Newsletter 7 : Les SCPI… à l’heure de la rentabilité immobilière

Les SCPI sont des produits d’épargne collectifs composés exclusivement d’actifs immobiliers physiques. Elles offrent la possibilité d’investir sur des immeubles de bureaux, des murs de magasins, des centres commerciaux… sous la forme de parts sociales.

Ce mode d’épargne présente différents avantages. Il permet de mutualiser les risques locatifs, de diversifier son patrimoine sur des secteurs locatifs à rendements élevés et de percevoir un revenu locatif régulier, en vue, notamment, de la retraite.

A l’heure où les fonds euro des assurances vies affichent des rentabilités en moyenne de 3,20% en 2010 (source FFSA), les sicav obligataires du 4,11% les SCPI avec un rendement moyen à 5,6% ; les meilleures se situent au dessus de ce panier. De plus, ce sont des produits abordables dès 30 000€ en apport ou mieux encore à crédit avec l’effet levier de taux historiquement bas.

Newsletter 6 : La réforme de la fiscalité du patrimoine : où va-t-on ?

Les débats sont animés sur la réforme fiscale du patrimoine, nombre de propositions déjà émises fin 2010 lors du projet de loi de finances pour 2011 devraient refaire surface.

Parmi les mesures phares nous pouvons citer la modification du régime des plus-values immobilières, le report du délai d’exonération des plus-values mobilières ou encore la réforme de l’ISF.

• Réforme des plus-values immobilières

Les plus-values immobilières bénéficient aujourd’hui (hors résidence principale) d’un régime d’exonération partielle à compter de la 5ème année et totale après 15 ans de détention. L’abattement pour durée de détention s’applique aujourd’hui au taux forfaitaire de 19% (16% avant le 1er janvier) mais également aux 12,3% de prélèvements sociaux.

La résidence principale devrait, d’après les dernières déclarations du chef de l’Etat échappée à la réforme fiscale. Concernant les autres biens immobiliers, les discussions commencées fin 2010 sur la réforme des plus-values immobilières tendent à supprimer l’abattement pour durée de détention sur les prélèvements sociaux. Ainsi, quelque soit la durée de détention du bien, les contribuables seraient imposés aux prélèvements sociaux sur l’intégralité de la plus-value dégagée.

La question qui se pose pour les contribuables actuellement en forte plus-value sur leur bien immobilier, détenu depuis plus de 15 ans, est la suivante : faut il ou non arbitrer le bien avant la réforme ? Seul un calcul au cas par cas permet de prendre position sur ce point.

Enfin, les contribuables qui choisissent d’arbitrer leurs actifs immobiliers pour purger la plus-value doivent se hâter. En effet, compte tenu du droit de préemption urbain, la cession prendra quelques semaines et la réforme est attendue début avril.

• Report du délai d’exonération des plus-values sur valeurs mobilières

Les plus-values de valeurs mobilières sont également concernées par la réforme fiscale du patrimoine. Le projet de loi de finances pour 2011 prévoyait une mesure reportant le point de départ du délai de conservation.

En effet, aujourd’hui les contribuables qui possèdent des actions bénéficient d’un abattement sur la plus-value d’1/3 à compter de la 6ème année de détention. Ce délai court à compter du 1er janvier 2006. En conséquence, les premières exonérations partielles doivent intervenir au 1er janvier 2012 et au 1er janvier 2014 pour les exonérations totales.

Le projet de réforme fiscale du patrimoine pourrait reporter le point de départ du délai au 1er janvier 2009. Il faudrait alors attendre le 1er janvier 2015 pour voir les premières exonérations partielles. Les conséquences ne sont pas neutres pour les stratégies fiscales mises en place en tenant compte du dispositif actuel.

Nous restons à votre disposition pour vous conseillez sur la stratégie à adopter sur vos portefeuilles titres.

• Réforme de l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

Le groupe de travail interministériel s’est réuni pour la quatrième fois le 9 février 2011 afin de prendre position sur l’avenir et la réforme de l’ISF. On distingue quelques grands courants au sein de la majorité actuelle :
Suppression pure et simple de l’ISF : cette option qui a l’aval de l’Elysée pose surtout un problème fiscal (la perte de 4 M€ de recettes) et accessoirement un problème politique (seul 560 000 foyers sont concernés par l’ISF en France). La compensation des recettes de l’ISF sur le plus grand nombre par une augmentation des cotisations sociales ne semble pas la meilleure stratégie à la veille d’une année cruciale pour le pays (élection présidentielle oblige). Cependant, cette option correspond au courant initié par de nombreux pays européens y compris les pays limitrophes depuis quelques années.

Maintien d’un ISF résiduel : le maintien d’un ISF résiduel avec exonération de la résidence principale ou relèvement du seuil d’imposition à 4 000 000 € (au lieu de 800 000 € aujourd’hui) permettrait d’exonérer le plus grand nombre de foyers et de maintenir des recettes sur des patrimoines plus conséquents. Ce maintien d’un ISF allégé pourrait être compensé par une tranche supplémentaire à l’impôt sur le revenu ou une fiscalité plus lourde sur les revenus du patrimoine.

De nombreuses pistes sont envisagées par le groupe de travail interministériel, nous ne manquerons pas de vous tenir informés dès réception des premiers rapports préliminaires.

Femmes Chefs d’Entreprises Belges

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2011, une année (trop) consensuelle ? (31/01/11)

Selon un récent sondage américain : 75% des gérants américains pensent que l’économie mondiale va se raffermir dans les 12 prochains mois avec une hausse des marchés actions, ce qui constitue le plus haut depuis 2003. Les analystes financiers ne sont pas en reste. En effet, il suffit de regarder leurs prévisions des résultats d’entreprises en 2011 (+15%) pour constater que le consensus boursier est clairement à la hausse pour cette année.

Ainsi, l’année 2011 serait déjà un bon cru pour les indices boursiers occidentaux. Vraiment ?

Même si nous gardons un biais positif sur les marchés actions pour 2011 (les taux d’investissement élevés dans les sociétés de gestion en témoignent), nous pensons que l’année ne sera pas un long fleuve tranquille. Plusieurs éléments pourraient contrecarrer la hausse “programmée” par les “professionnels de la finance” : le risque souverain et le retour de l’inflation dans un contexte de ralentissement cyclique dans les pays émergents.

Nous allons nous évertuer à vous expliquer pourquoi l’inflation aurait des effets négatifs sur l’économie globale. (Alors que l’on parlait de déflation il y a à peine 6 mois…). Il faut néanmoins reconnaître que la déflation aurait des effets plus néfastes sur l’économie.

Les prix des matières premières augmentent sensiblement du fait de l’excès de la liquidité mondiale, de la financiarisation de cette classe d’actifs et de la croissance rapide de la demande des matières agricoles dans les émergents dans un contexte de restriction de l’offre.

Ainsi, les entreprises agroalimentaires et autres produits de consommation commencent à passer des hausses de prix (le prix des pâtes +10% en fin d’année et les autres exemples sont légion) en se justifiant avec la flambée de la plupart des matières premières. Les récentes publications de poids lourds comme Johnson and Johnson et Procter et Gamble attestent de la difficulté des groupes à maintenir leur niveau de marge sans passer de hausses de prix.

Or toutes ces augmentations de prix se font dans un contexte de déformation des revenus au détriment des salariés (c’est-à-dire que les salaires ne suivent pas l’envolée des prix). Par conséquent, nous sommes en présence de la pire forme d’inflation : celle qui réalise une ponction sur les revenus des ménages ce qui risque donc de freiner une croissance économique qui n’était déjà pas flamboyante dans les pays occidentaux. Le pire, c’est que les banques centrales des pays émergents n’ont pas d’autre choix que d’accentuer leur politique restrictive afin de juguler la menace inflationniste. Ainsi, si les économies émergentes se mettent à toussoter, c’est toute l’économie mondiale qui risque d’attraper un gros rhume…

Tous ces éléments nous incitent donc à mesurer l’optimisme ambiant sur les marchés et nous donnent la conviction que l’année 2011 ne sera finalement pas si facile que l’on veut bien l’entendre.