Zone de turbulences (février 2013)

Le mois de février a été marqué par le retour de la volatilité dans un contexte où les bonnes et les mauvaises nouvelles se sont affrontées.
La politique avait enfin disparu de nos colonnes ces derniers mois et elle revient malheureusement ce mois-ci à cause des élections italiennes qui n’ont pas
permis de mettre en place un exécutif solide. Malheureusement car le retour de la politique est toujours synonyme d’incertitudes et d’augmentation du risque.

Au niveau macro, les Etats-Unis, entre deux négociations budgétaires, confirment que leur économie se renforce, aidée notamment par un redressement du marché immobilier. C’est une bonne nouvelle mais
cela pose la question de la poursuite des injections massives de liquidités par la Banque Centrale qui a jusqu’à présent tenu l’économie à bout de bras.

Pendant ce temps, en Europe, les prévisions économiques sont perpétuellement revues à la baisse et les déficits budgétaires, notamment celui de la France,
perpétuellement revus à la hausse. Même l’Allemagne a enregistré un PIB en baisse au 4ème trimestre 2012 et ne semble plus insubmersible. Les prévisions sont maintenant d’une « croissance » à 0% dans l’Eurozone en 2013. L’Europe ne serait-elle pas sur le point de toucher son point bas ?

En Chine, le PIB a accéléré au 4ème trimestre pour la première fois depuis 2 ans. Ces éléments se retrouvent clairement dans les résultats et les discours des entreprises qui ont publié leurs résultats 2012 ce mois-ci. Après des résultats
2012 généralement solides, les prévisions sont relativement consensuelles : la première moitié de l’année 2013 sera difficile, surtout en Europe, et le deuxième
semestre devrait être meilleur. A moins d’un choc majeur, les grands groupes sont assis sur d’importantes réserves de cash qui leur permettront de traverser
une mauvaise passe.

En résumé, un certain nombre de risques n’ont pas disparu. Ce qui a disparu en revanche, c’est le consensus acheteur du début de l’année !

Newsletter 36 : Les aides à domicile : comment ça marche ?

Les services à la personne sont des activités qui contribuent à simplifier la vie quotidienne, parmi lesquelles on trouve les services à la famille (garde d’enfants, soutien scolaire…), les services de la vie quotidienne (ménage, jardinage, bricolage…) ou encore les services aux personnes dépendantes (livraison de repas, téléassistance, garde-malade…). Afin de bénéficier de ces services, vous pouvez soit vous adresser à des organismes dédiés, soit recruter directement quelqu’un.
En tout état de cause, en tant qu’employeur, vous êtes tenu de conclure un contrat de travail, de déclarer votre salarié à domicile et de payer des cotisations pour sa protection sociale.

Deux possibilités s’offrent alors à vous :
– La déclaration nominative simplifiée (DNS) : au moment où vous embauchez un salarié à domicile, vous devez vous inscrire à l’URSSAF du lieu de votre domicile et réaliser la déclaration préalable à l’embauche, ainsi qu’à la caisse primaire d’Assurance Maladie du lieu de résidence de votre salarié. Ensuite, l’URSSAF vous adressera chaque trimestre une DNS qui sert au calcul des cotisations, que vous lui retournerez complétée.
– Le chèque emploi service universel (CESU) : c’est est un dispositif permettant au particulier employeur de déclarer et rémunérer certains services à domicile.

Il existe deux types de « CESU » :
Le « CESU déclaratif » présente plusieurs avantages : il suffit d’envoyer le volet social contenu dans le chéquier au Centre national du chèque emploi service universel (CNCESU), ce qui tient lieu de déclaration d’embauche.

L’adhésion au CNCESU et les déclarations relatives à l’emploi du salarié se font directement par internet et c’est le CNCESU qui effectue le calcul et le prélèvement des cotisations sociales. Le CNCESU adresse également une attestation d’emploi au salarié, ce qui dispense l’employeur d’établir la fiche de paie.
En outre, vous bénéficiez sous certaines conditions d’un avantage fiscal qui peut prendre la forme d’une réduction ou d’un crédit d’impôt, ou d’une exonération de charges patronales.
Le « CESU préfinancé » est un titre de paiement à montant prédéfini, financé en général par un comité d’entreprise, une caisse de retraite, une collectivité territoriale…

Newsletter 35 : Déjouer les risques de la vente en viager

Même s’il constitue un marché de niche, le viager connaît, ces dernières années, une nouvelle jeunesse tant auprès des vendeurs que des acheteurs.

Le viager est une vente qui se caractérise par des modalités de règlement spécifiques : tout ou partie du prix étant versé sous forme de rente jusqu’au décès du vendeur. Par ailleurs, dans ce type d’opération, le vendeur peut se réserver la faculté de vivre au sein du bien cédé.

Pour le vendeur, c’est le moyen de répondre à l’augmentation de ses besoins de financement tout en préservant son cadre de vie. Pour l’acheteur, celui d’acquérir un bien en espérant un prix plus intéressant que celui du marché, sans avoir recours au prêt bancaire.

Le viager immobilier peut séduire mais l’opération présente des risques qu’il vaut mieux connaître avant de s’engager.

Il existe 2 types de vente en viager :

– Le viager occupé est le système le plus répandu en pratique puisqu’il permet au crédirentier de se réserver un droit d’usage et d’habitation sur le bien. En contrepartie, c’est à lui qu’incombera l’ensemble des charges locatives (dépenses d’entretien du bien, taxe d’habitation …).

– Le viager libre permet au débirentier de disposer, dès la vente, de la faculté d’occuper le bien ou de le louer. Mais, dans ce cas, le vendeur n’est plus tenu à aucune charge.

Comme dans toute vente, le prix de cession est déterminé en fonction de la valeur du logement. Cependant, dans le cadre d’une vente en viager, cette valeur est affectée d’une décote dépendant du type de viager, de l’espérance de vie du vendeur et de l’éventuelle réversibilité de la rente au profit du conjoint.

Par ailleurs, le vendeur pourra, en fonction de ses besoins, moduler librement la répartition du prix de vente entre un
«bouquet » et une rente viagère.

Le prix définitif de la transaction ne sera donc connu qu’au décès du survivant des crédirentiers… ce qui rend difficilement mesurable, de prime abord, la rentabilité d’une telle opération.

Exemple de calcul pour un viager occupé

Un homme de 80 ans possède un appartement estimé à
175 000 €. Le loyer moyen pour un bien similaire est de
600 €/mois.
Selon les tables de mortalité, le crédirentier dispose d’une espérance de vie de 7 ans. La valeur de l’occupation du bien peut donc être estimée à 50 400 € (600 x 12 x 7).
La valeur du bien après décote pour occupation peut donc être estimée à 124 600 € (175 000 – 50 400 €).
Si l’acheteur verse un bouquet de 40 000 €, la rente sera calculée sur la base de 84 600 € (124 600 – 40 000), soit un montant mensuel d’environ 1 000 € (84 600 / 7 / 12).

Quelles précautions à prendre au moment de la vente ?
Pour le vendeur, le plus grand risque lié à la vente en viager est l’absence de paiement de la rente. Il est toutefois possible d’assortir le contrat de garanties qui permettront au crédirentier :
– soit de faire saisir le bien afin qu’il soit vendu aux enchères à son profit (privilège du vendeur)
– soit de le faire revenir, en pleine propriété, dans son patrimoine (clause résolutoire).

Une fiscalité pas si favorable qu’il n’y paraît …

– La fiscalité de la rente
Du côté du crédirentier, la rente perçue sera soumise à l’impôt sur le revenu sur une fraction de son montant calculée en fonction de son âge au moment de la cession
(40% entre 60 et 69 ans et seulement 30% à compter de
70 ans). La fiscalité peut donc paraître avantageuse de prime abord mais ce serait sans compter l’imposition de la plus-value au moment de la cession (sauf résidence principale) !

Du côté du débirentier, il n’existe aucun avantage fiscal particulier à contracter un viager car aucune déduction ne peut être opérée sur ses revenus au titre de la rente servie.

– Les conséquences sur l’ISF…
La fiscalité peut, là encore, s’avérer lourde.
Pour le crédirentier, l’intégralité du capital représentatif de la rente viagère, mais également la valeur de son droit d’usage s’il continue à occuper le bien seront intégrés à son assiette taxable.
Pour l’acheteur, il devra déclarer la valeur de l’immeuble (après déduction de la valeur de l’éventuel droit d’usage) diminuée du montant du capital représentatif de la rente.

La nécessité d’anticiper la fin du contrat
Pour éviter les mauvaises surprises, il convient également d’anticiper la fin du contrat. A ce niveau, trois situations peuvent se présenter :

Le départ anticipé du crédirentier :
Dans le cas d’un viager occupé, même si le crédirentier quitte les lieux, l’acquéreur ne pourra pas disposer du bien, sauf à trouver un accord avec ce dernier. Il convient de prévoir au sein même du contrat de vente une clause d’abandon de jouissance définissant la contrepartie financière de cette libération anticipée (la majoration peut osciller entre 20 et 40 % en fonction de la durée d’occupation effective du bien).

La revente du viager :
L’acheteur peut, à tout moment, décider de revendre le bien acquis en viager. Dans la pratique, on constate d’ailleurs que près du quart des viagers sont ainsi cédés à des sous-acquéreurs. Pour le crédirentier, la revente ne change rien : le nouvel acheteur étant tenu de reprendre les conditions initiales du viager. En cas de défaillance, l’ancien débirentier peut même être tenu d’acquitter la rente sauf à ce que le crédirentier ait accepté une substitution de débiteur…

Le décès du débirentier :
Le viager et ses charges seront transmis aux ayants-droits du débirentier. Là encore, pour le crédirentier, aucun changement si ce n’est un nouveau débiteur de la rente… qui pourra s’avérer en définitive plus ou moins solvable !

Petit lexique du viager
Crédirentier : nom donné au vendeur en viager en sa qualité de bénéficiaire de la rente. Débirentier : nom donné à l’acheteur en viager en sa qualité de redevable de la rente. Bouquet : partie du prix payé comptant à la signature du contrat.
Capital représentatif de la rente viagère : capital nécessaire au 1er janvier de l’année pour constituer la rente viagère souhaitée.
Droit d’usage et d’habitation : droit que se réserve le vendeur de conserver sa vie durant ou pour une durée limitée la jouissance du bien vendu. Plus restrictif que l’usufruit, il ne permet pas la location du bien vendu à des tiers.