Newsletter 67 : “En trayant sans cesse la vache à lait, on tue la poule aux œufs d’or”

[**{{Côté réductions d’impôts}}*]

{{Le nouveau dispositif ʺPinelʺ succède au ʺDuflotʺ controversé}} : l’acquisition d’un immeuble locatif intermédiaire neuf peut, sous conditions, bénéficier d’une réduction d’impôt qui varie selon la durée de l’engagement de location :

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|{{Durée de l’engagement de location}}|{{Taux de la réduction métropole}}|{{Taux de la réduction Outre mer}}|
|6 ans|12 %
(2% x 6 ans)|23 %
(3,83 % x 6 ans)|
|9 ans|18 %
(2% x 9 ans)|29 %
(3,83 % x 6 ans puis 2 % x 3 ans)|
|12 ans|21 %
(2 % x 9 ans puis 1 % x 3 ans)|32 %
(3,83 % x 6 ans puis 2 % 3 ans puis 1 % x 3 ans)|

Il est possible de choisir la durée d’engagement et de{{ louer le bien à un ascendant ou un descendant pour les investissements réalisés à compter de 2015.}}
Ex : un achat de 300 000 € en métropole peut générer une réduction d’impôt de 6 000 € pendant 9 ans, puis 3 000 € pendant 3 ans. On peut y loger un enfant, s’il verse un loyer normal et respecte les conditions de ressources.

{{Niches fiscales}} : le dispositif “Pinel” outre-mer intègre le plafonnement majoré = avantage fiscal annuel maximum de 18 000 € contre 10 000 € pour les investissements classiques.

[**{{Côté emprunts}}*]

Les prêts à taux zéro sont simplifiés et élargis aux logements à réhabiliter en zone rurale et aux départements ultramarins.

[**{{Côté plus-values}}*]

Le régime des plus-values immobilières des terrains à bâtir est aligné sur celui des immeubles bâtis : elles bénéficient d’une exonération progressive pour l’impôt (22 ans) et les prélèvements sociaux (30 ans).
En outre, il est prévu un abattement spécifique de 30 % pour les cessions de terrains à bâtir avec promesse de vente réalisée avant 2016.

[**{{Côté travaux}}*]

Le crédit d’impôt développement durable est transformé en ʺcrédit d’impôt pour la transition énergétiqueʺ. Le taux de l’avantage fiscal passe à 30 % pour des dépenses éligibles plus nombreuses ; la notion de bouquet de travaux disparaît.

[**{{Quelques “désagréments” tout de même}}*]

La taxe foncière sur terrains constructibles augmente, voire explose dans certaines zones dites tendues : une multiplication par 2,5 voire 10 ! La taxe d’habitation sur résidences secondaires progresse aussi jusqu’à 20 % dans ces mêmes zones.

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|{{Montant des revenus }}|{{Taux}}|
|Jusqu’à 9 690 €|0 %|
|De 9 691 à 26 764 € |14 %|
|De 26 765 à 71 754 €|30 %|
|De 71 755 à 151 956 €|41 %|
|Supérieure à 151 956 €|45 %|

[**{{Baisse de l’IR ?}}*]

Ainsi un couple avec deux enfants sera exonéré d’impôt si son revenu net imposable est inférieur à 35 967 €. Pour un célibataire sans personne à charge le seuil est de 13 958 €
La loi vise à réduire ou supprimer l’impôt sur le revenu de 9 millions de foyers. Pour cela, la tranche à 5,5 % disparaît et le plafond de la décote est relevé.

[**{{Le coin de l’entreprise en bref}}*] : bonnes nouvelles
Le projet de soumettre aux cotisations sociales les dividendes de SAS est abandonné.
Certaines réductions de capital seront moins taxées pour les sociétés à l’IS.

{{On constate moins de “créativité” fiscale cette année, mais l’homo-sapiens-contribuable doit en permanence adapter sa situation à son environnement. Vigilance et veille sont donc de mise…}}

Newsletter 66 : “L’audit de votre situation matrimoniale”

{{L’audit de votre situation matrimoniale}}

Si vous êtes marié, votre régime matrimonial est d’une importance décisive puisque c’est lui qui conditionne vos droits et pouvoirs sur votre patrimoine. Il en va de même si vous êtes pacsé.
Pour anticiper les conséquences d’un décès ou d’un divorce, l’audit de votre situation matrimoniale est donc un préalable à toute stratégie d’investissement !

{{Pour aller plus loin…}}

Il s’agit ici d’une liste non exhaustive, chacun devant se constituer son propre « kit de survie patrimonial » en fonction de ses besoins : vous pouvez également penser aux dispositifs Malraux, Pinel, SCPI, FIP/FCPI, bois et forêts et bien d’autres encore.

{{Pour plus de renseignements sur ces sujets, n’hésitez pas à nous contacter !}}

Newsletter 65 : “Professions libérales et passage en SEL : une note salée?”

{{Pourquoi passer en SEL ?}}

La SEL permet dans une certaine mesure d’intégrer des{{ investisseurs}} extérieurs, professionnels ou non.
Par ailleurs, en {{vendant}} votre clientèle/ patientelle à la société, vous allez percevoir un prix de vente que vous pourrez investir à titre personnel, et les intérêts du prêt contracté par la société pour financer cet achat seront déductibles de son bénéfice.

Ensuite, si vous souhaitez vous associer à {{d’autres professionnels}} libéraux, vous devez vous organiser en société, l’entreprise individuelle n’étant accessible qu’à l’entrepreneur… individuel…

Si vous exercez seul, vous pouvez également avoir intérêt à passer en société, notamment pour des raisons d'{{optimisation}} sociale et fiscale.

{{Les différents types de SEL}}

Les SEL existent sous différentes formes calquées sur les sociétés commerciales. On trouve ainsi la{{ SELARL}} (SEL à responsabilité limitée, ou {{SELURL}} s’il n’y a un associé unique), la {{SELAS}} (SEL par actions simplifiée, ou {{SELASU}} si elle est unipersonnelle), la {{SELCA}} (SEL en commandite par actions) ou encore la {{SELAFA}} (SEL à forme anonyme). Il est même possible de constituer des holdings de SEL.

Par ailleurs, compte tenu des spécificités propres à chaque activité, le fonctionnement de la SEL peut différer selon la profession libérale exercée (chirurgien-dentiste, géomètre-expert, etc.).

{{Des avantages fiscaux à mesurer au cas par cas}}

L’exploitation sous forme de société peut permettre de taxer vos bénéfices à l’impôt sur les sociétés ({{IS}}) au taux de 15 % puis 33,33 %, alors qu’un exercice de l’activité en direct implique une taxation à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices non commerciaux, à un taux pouvant aller jusqu’à 45 %.

Vous disposez ensuite de deux solutions pour sortir les capitaux de la structure :

– percevoir {{une rémunération de dirigeant}}, taxable à l’IR dans la catégorie des traitements et salaires si vous êtes président de SELAS (statut de salarié), ou au régime de l’article 62 du CGI si vous êtes gérant de SELARL,

– et/ou une{{ distribution de dividendes}}, taxable, après un abattement de 40 %, à l’IR dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

{{Au cas par cas}}, compte tenu de votre situation de famille (célibataire ou marié, nombre d’enfants, etc.), des revenus générés par l’activité libérale, ou encore des autres revenus du foyer fiscal (revenus fonciers, revenus de votre conjoint, etc.),{{ il convient de déterminer précisément si le recours à une société est réellement intéressant, et dans l’affirmative comment «doser» exactement vos revenus entre rémunération de dirigeant et distributions de dividendes}}

{{Une optimisation sociale à bien calibrer}}

Si des raisons fiscales peuvent conditionner un passage en SEL, le régime des cotisations sociales doit également être pris en compte.
Par exemple, concernant la {{SELARL}}, en tant que gérant majoritaire, vous relevez déjà du statut TNS, ce qui vous évite d’avoir à changer de caisse au moment du passage en SEL.

Votre rémunération de gérant est soumise aux cotisations sociales TNS, que vous payez personnellement, mais que vous pouvez déduire de vos revenus taxés à l’IR.

Si c’est la société qui les prend à sa charge, alors elle va pouvoir les déduire de son IS. S’agissant d’un avantage en nature pour vous, l’opération est taxable en tant que telle mais déductible par ailleurs donc l’opération est quasi neutre pour vous.

Les dividendes perçus sont quant à eux assujettis aux prélèvements sociaux pour la fraction inférieure à 10 % du capital social, des primes d’émission et des sommes versées en compte courant d’associé, et aux cotisations sociales au-delà (d’où l’intérêt d’avoir un gros capital social)…

{{Le coût du passage en société}}

Le passage en SEL implique un coût administratif et fiscal : rédaction des statuts, formalités au greffe, fiscalité éventuelle des apports et/ou de la vente de la clientèle/patientelle…

Et le recourt à la société implique également un coût tout au long de sa vie : assemblées générales annuelles, rapport du gérant , conventions réglementées (par exemple pour la prise en charge par la société des cotisations sociales)…

{{Selon les circonstances, vos objectifs ou votre profession, le recours à ce type de société pourra être à envisager, l’important étant de prendre en compte toutes les composantes de votre situation afin
que le passage en SEL ne vous laisse pas un goût amer… La réalisation d’une étude spécifique est donc un préalable indispensable.}}

Newsletter 64 : “PERP et Madelin : retraite… vous avez dit retraite ?”

{{PERP et Madelin : retraite… vous avez dit retraite ?}}

Vous souhaitez vous constituer un complément de revenus pour la retraite ? Le PERP et le Madelin sont deux moyens efficaces permettant d’y parvenir.
Le Plan d’Épargne Retraite Populaire (PERP) est ouvert à tous. Les sommes
investies vous permettent d’acquérir des droits à rente viagère, qui vous sera reversée à l’âge de la retraite (une sortie en capital est également envisageable sous conditions). Vous bénéficiez d’avantages fiscaux incitatifs immédiats en déduisant, dans une certaine mesure, les primes versées de vos revenus imposables.

En outre, les avantages fiscaux liés aux versements sur un PERP n’entrent pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales ; le PERP constitue donc un excellent moyen de réduire significativement votre imposition en préparant votre retraite, particulièrement si vous disposez de revenus importants.
Autre avantage : avant la transformation en rente de l’épargne investie, le plan n’est en principe pas rachetable (vous ne pouvez pas, en effet, disposer des fonds versés), il bénéficie alors d’une exonération d’ISF.

Si vous relevez du régime des indépendants, le dispositif Madelin permet de vous constituer une retraite complémentaire par capitalisation, avec déductibilité des cotisations sous certaines conditions.
En termes d’ISF, pendant la phase de constitution (avant la retraite), la valeur de capitalisation du contrat n’entre en principe pas dans l’assiette de calcul de l’ISF. Il en va de même pendant la phase de restitution (à la retraite) sous conditions par exemple que les primes aient été versées de manière régulière dans leur montant et leur périodicité pendant une période d’au moins 15 ans.
Ce dispositif présente également un volet prévoyance qui permet à l’adhérent de se constituer des garanties supplémentaires.

Vous pouvez même cumuler PERP et Madelin dans la limite du plafond global d’épargne retraite !

Newsletter 63 : “Les avantages de la location meublée”

{{Les avantages de la location meublée}}

La location meublée consiste à donner en location un logement garni d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. Les revenus tirés de la location meublée sont,
même pour les particuliers, imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

L’avantage déterminant de la location meublée est de procurer des revenus réguliers avec une fiscalité très limitée en raison des amortissements des meubles et immeubles, qui constituent autant de charges non décaissées qui limitent vos revenus imposables.

En outre, ces amortissements ne sont pas pris en compte pour le calcul de la plus-value lors de la cession de l’immeuble si vous êtes loueur non professionnel (LMNP) puisque le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique.

Par ailleurs, les déficits liés à la location meublée non professionnelle ne s’imputent que sur les bénéfices de la même activité.

Vous pouvez également exercer l’activité en tant que professionnel (LMP) si vous répondez aux conditions requises. Dans ce cas, vous pouvez en principe déduire directement de votre revenu global les déficits provenant de l’activité de location meublée, et en cas de revente, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique (long terme-court terme). Par ailleurs, vous êtes affilié au RSI et vous pouvez bénéficier, sous certaines conditions, d’une exonération d’ISF.

{{Attention}}: {Le statut de loueur en meublé non professionnel est moins coûteux en raison de l’absence des cotisations sociales, mais si vous n’exercez pas d’autre activité, le statut professionnel est à étudier pour bénéficier d’une couverture sociale et cotiser des trimestres de retraite.}

{{Entreprise individuelle ou société?}}

Le choix entre ces deux options est à étudier soigneusement en fonction de votre situation.

2015 : Une grande année ? (Février 2015)

[**{{“La BCE franchit le Rubicon !”}}*]

Portés par un programme d’assouplissement monétaire sans précédent en zone euro, les marchés européens se sont appréciés de plus de 6% au mois de janvier. Les montants astronomiques ont de quoi donner le tournis avec plus de 1.140 milliards d’euros mis sur la table (60 milliards d’euros par mois au rachat de dettes publiques et privées à partir de mars et jusqu’en septembre 2016), on comprend donc un peu mieux l’euphorie des marchés…

Nous comprenons et partageons « d’une certaine manière » l’enthousiasme des marchés : il est vrai que nous n’avons jamais connu un tel alignement de planètes avec {{un baril bon marché}}, {{un euro faible}} et {{des taux historiquement bas}}. Ces facteurs devraient donc faciliter le retour de la confiance, élément indispensable à la reprise économique. D’ailleurs, cette confiance commence à se diffuser chez les agents économiques avec l’amélioration des PMI, de la consommation et surtout la reprise du crédit notamment en France et en Italie. En effet, selon la BCE, les prêts des banques européennes aux entreprises ont augmenté de {{11Mds€}} à fin 2014 alors que les prêts aux ménages ont augmenté de {{2Mds€}}. Si cette tendance devait se confirmer en 2015, il n’est pas exclu d’avoir (pour une fois !) de bonnes surprises sur la croissance de la zone euro.

Alors, cela signifie-t-il que l’horizon est bien dégagé en bourse cette année? Même si nous sommes relativement optimistes sur le cru boursier 2015, vous savez bien que rien n’est jamais très simple sur les marchés. Nous nous attendons toujours à une année assez {{volatile}}, rythmée par les soubresauts de la vie électorale européenne (Grèce, Portugal et le défi espagnol de la fin d’année) et la perspective de hausse des taux courts aux Etats-Unis.