Conférence / Petit Déjeuner : “Le capital-investissement, instrument de gestion patrimoniale”

Le Petit Déjeuner organisé par le Club Patrimoine a permis au Participants de comprendre ce qu’était le Capital-Investissement.

{{Delphine Padovani}} (ISG 95) et {{Jérôme de Veyrac}} ont répondu à ces différentes questions :

Quelle est la pertinence de faire appel à des investisseurs extérieurs et/ou de mettre en place une opération de capital Investissement pour accroître la chaine de valeur de votre entreprise (dans un contexte financier plus favorable de taux historiquement bas) ?
Quels sont les avantages de ces opérations ?
Comment les aborder dans de bonnes conditions ?
Quels écueils à éviter ?

{{Ils en parlent :}}

“Bravo aux organisateurs de ce Petit déjeuner qui ont présenté de façon très concrète en l’espace d’1 heure et demi le champ du Capital Investissement en dissociant bien les différentes étapes (Capital risque, capital transmission & LBO, fonds de retournement) ainsi que les opportunités de gestion patrimoniale faisant suite à une cession d ‘entreprise. Sur ce dernier point nous avons pu réaliser tous les leviers possibles de transmission au delà du traditionnel contrat d’assurance vie. Ce petit déjeuner était également l’opportunité de nouer et conforter des contacts réseau dans un cadre très convivial”

{{Jean Marc Biscarrat (ISG 91)}}

“J’ai apprécié cette conférence sur le Capital Investissement, j’ai également trouvé très intéressante la présentation de Delphine Padovani, particulièrement les différentes simulations sur la stratégie de transmission de patrimoine. Les exemples concrets ont rendu sa présentation vivante.”

{{Blandine Duranton (ISG 2014)}}

Newsletter 71 : Les pièges à éviter

[**{{Que faut-il savoir quand on détient sa résidence principale via une société ?}}*]

Vous envisagez d’acquérir votre logement par l’intermédiaire d’une société civile ? Une bonne idée qui peut, parfois, cacher quelques déconvenues… Tour d’horizon des éléments à ne pas négliger avant de s’engager.

[**{{Quid du régime fiscal ? }}*]

Il est en général préférable que la société soit {{“semi-transparente ”}} c’est-à-dire non soumise à l’impôt sur les sociétés. En effet, dans le cas contraire, non seulement vous devez verser un loyer à la société, mais en plus il est taxable pour elle ! A défaut de loyer, cette mise à disposition gratuite constitue un avantage en nature, taxable et cotisable pour le gérant associé…
En outre, les abattements concernant la résidence principale à {{l’ISF}} (30 %) et aux {{droits de succession}} (20 %) ne sont en principe pas applicables… ce qui peut alourdir la facture fiscale.

[**{{Quels droits pour le conjoint ?}}*]

En cas {{de décès}}, votre conjoint survivant ne bénéficie pas, ni du droit de jouissance temporaire (droit lui permettant d’habiter le logement l’année qui suit le décès), ni du droit viager d’usage et d’habitation (possibilité d’y rester habiter sa vie durant), ces droits portant uniquement sur un bien immobilier détenu en direct.

{{Le saviez-vous ?[**}}*]

{{La clause bénéficiaire de votre assurance-vie ne s’adapte pas automatiquement aux nouvelles législations !}}

L’assurance-vie vous permet de vous constituer un patrimoine, qui reviendra, à votre décès, à vos bénéficiaires. Que vous ayez opté pour une clause bénéficiaire sur-mesure, ou pour la clause bénéficiaire-type proposée par la Compagnie, attention aux changements de législation…

Vous avez souscrit votre contrat d’assurance-vie en 1997 et la clause bénéficiaire-type désigne le conjoint à défaut les enfants. Vous vous pacsez en 2013… votre partenaire n’est pas bénéficiaire de votre assurance-vie : en effet, un “partenaire” (PACS) n’est pas un “conjoint” (mariage) ! Or votre clause bénéficiaire ne s’est pas automatiquement modifiée pour prendre en compte la loi de 1999 créant le PACS…

Vérifiez régulièrement les clauses bénéficiaires de vos contrats d’assurances-vie, afin de vous assurer qu’elles correspondent toujours à vos objectifs de transmission ! Et si besoin, prenez l’initiative de les modifier.

Si vous souhaitez protéger votre conjoint, assurez-vous qu’il bénéficie au moins d’un usufruit portant sur les parts sociales… en particulier si certains de vos enfants ne sont pas communs avec votre conjoint (legs d’usufruit ou donation au dernier vivant).

En revanche, que le logement de la famille soit détenu en direct ou via une société, votre conjoint doit donner son accord pour que vous puissiez {{vendre, donner en garantie}}, etc. et même si cet actif vous appartient exclusivement, y compris en séparation de biens…

[**{{Mais aussi…}}*]

En tant qu’acquéreur de votre résidence principale, sachez que la société civile ne bénéficie pas, ni {{du prêt à taux zéro}}, ni {{du délai de rétractation}} accordé aux particuliers.
En outre, si vous êtes entrepreneur individuel, la possibilité de mettre vos biens immobiliers à l’abri des saisies de vos créanciers, grâce à une “déclaration d’insaisissabilité”, ne s’applique pas aux actifs détenus sous forme de société.

[**{{ EN BREF…}}*]

La détention de la résidence principale par l’intermédiaire d’une société présente un certain nombre d’inconvénients… qui peuvent souvent être contrebalancés par ses avantages : protection du concubin/partenaire, transmission aux enfants, etc.
Tout dépend de vos objectifs, et de votre situation familiale et patrimoniale !

[**{{Nouveauté}}*]

{{Que reste t-il du cumul emploi-retraite en 2015 ?}}

Même à la retraite, vous pouvez, sous certaines conditions, continuer à exercer une activité professionnelle. Jusqu’à présent, vous pouviez liquider votre retraite dans un régime, mais continuer votre activité relevant d’un autre régime : par exemple, travailler en tant que commerçant et percevoir votre retraite de salarié.
Or depuis le 1er janvier 2015, si vous souhaitez faire valoir vos droits à retraite dans un régime, vous devez cesser en même temps toutes vos activités professionnelles relevant des autres régimes : rien ne vous empêche de reprendre une activité professionnelle, mais vous ne pourrez plus vous constituer de nouveaux droits à retraite, et{{ vous cotiserez à fonds perdus…}}
Autre changement : jusqu’alors, dans le cadre d’un cumul emploi-retraite partiel, si votre salaire dépassait un certain montant, votre retraite était purement et simplement suspendue. Désormais, elle est réduite à due concurrence, ce qui est moins pénalisant !

Newsletter 70 : Je peux transmettre combien et à qui ?

· {{Vos enfants}} : chacun bénéficie, vis-à-vis de chacun de ses parents, d’un abattement de {{100 000 €}} qui se renouvelle tous les 15 ans. Un enfant peut donc potentiellement recevoir 200 000 € tous les 15 ans sans aucun droit de donation !

{Tous avantages cumulés, si vous êtes marié et que vous avez 3 enfants, vous pouvez leur transmettre des actifs de communauté valant jusqu’à 1 191 190 € sans aucun droit de donation, dont au moins 31 865 € de numéraire chacun, 200 000 € de terrain à bâtir et 200 000 € de logement neuf (aucune donation antérieure).}

· {{Vos petits-enfants}} : chacun des grands-parents peut donner jusqu’à {{31 865 € }} à chacun des petits-enfants sans droit de donation. Si votre enfant est décédé, alors ses propres enfants bénéficient,{{ en plus}}, de l’abattement de ce dernier (100 000 €) qu’ils se partagent alors entre eux (par exemple, 25 000  € par petit-enfant, si votre enfant décédé avait 4 enfants).
Attention à ne pas confondre avec les “dons familiaux de sommes d’argent” de même montant… et dont les petits-enfants peuvent bénéficier {cumulativement} !

· {{Vos arrière-petits-enfants}} : vos arrière-petits-enfants bénéficient d’un abattement de{{ 5 310 €}} chacun, auquel s’ajoute également leur part d’abattement de la génération antérieure si elle est prédécédée.

Si votre donataire est atteint d’un handicap, quel que soit son lien de parenté avec vous, il peut bénéficier d’un abattement supplémentaire de 159 325 €.

· {{Votre conjoint/partenaire}} : il est exonéré de droits de succession, mais pas de droits de donation ! Vous pouvez quand même lui donner, de votre vivant, jusqu’à {{80 724 €}} sans droit de donation.
Au-delà de ces abattements, la donation réalisée au profit d’un descendant ou du conjoint/partenaire est taxée à un taux variant de 5 % à 45 % selon les montants en jeu.

· {{Vos frères et sœurs}} : que vous ayez ou pas des descendants, l’abattement fiscal applicable entre frères et sœurs pour les donations est de {{15 932 €}}.
La donation est ensuite taxée à 35 % puis 45 %.
L’exonération de droits entre frères et sœurs célibataires qui vivent ensemble et ont plus de 50 ans ou sont infirmes, n’existe que pour les successions, pas pour les donations !

· Vos {{neveux et nièces}},{{ petits-neveux et petites-nièces}} : si l’un de vos frères ou sœurs est prédécédé, son abattement (15 932 €) ne profite pas aux autres membres de la fratrie… mais à ses propres {{descendants}}, qui se le partagent. Cette donation est ensuite taxée à un taux variant de 35 % puis 45 %.
En revanche, si vos frères et sœurs sont en vie : l’abattement en faveur de vos neveux et nièces passe à {{7 967 €}} chacun ! Mais la donation est taxée à 55 % …
Il n’existe aucun abattement en faveur des petits-neveux ou petites-nièces dans ce cas précis, et la donation est également taxée à 55 %.

{Si vous n’avez pas de descendant et que vos frères et sœurs sont toujours en vie, alors vous pouvez donner à chacun de vos neveux et nièces jusqu’à 39 832 €, dont au moins 31 865 € de numéraire.}

· {{Autres membres de la famille et tierces personnes}} : pour toutes les autres donations, il n’y a aucun abattement, et la donation est taxée à 55 % jusqu’à 4 degrés de parenté (par exemple entre cousins), à défaut 60 % (par exemple entre concubins, ou au profit des enfants de vos cousins)…

{{POUR TRANSMETTRE A VOTRE CONCUBIN}}
Privilégiez les donations d’actifs qui bénéficient de régime de faveur. Par exemple, mieux vaut acheter un terrain à bâtir et le lui donner, plutôt que lui offrir les capitaux pour qu’il acquiert lui-même le terrain… en revanche, la taxe de publicité foncière sera due 2 fois !

C’est au donataire de payer les droits de donation. Si vous les prenez à votre charge, alors il s’agit d’une donation supplémentaire réalisée à son profit… mais qui est exonérée de droits de donation !
{{Et n’oubliez pas le présent d’usage !}}

{{Je ne veux pas me déposséder immédiatement : quelles solutions ?}}

Si vous souhaitez conserver l’usage des actifs que vous envisagez de transmettre, alors vous pouvez n’en donner que la nue-propriété, en vous en réservant l’usufruit. Ainsi, vous continuerez à percevoir les loyers versés par les locataires si le bien est loué, ou à habiter chez vous si le bien donné est votre logement.

{{Autre avantage}} : votre donataire ne paie des droits de donation que sur cette seule{{ nue-propriété}}, ce qui réduit le coût de la donation ! Par exemple, si vous avez 55 ans, la fiscalité est calculée sur 50 % de la valeur des biens donnés…

Si vous souhaitez commencer à organiser votre succession sans vous dessaisir sur-le-champ, vous pouvez envisager de réaliser un {{testament}} ( vous répartissez vos

biens pour après votre décès) ou investir en {{assurance-vie}} (vous restez maître de vos placements, et à votre décès vos bénéficiaires appréhenderont les capitaux avec une fiscalité adoucie).

Newsletter 69 : Fiscalité : optimisez vos donations 2015

[**{{Les nouveaux dispositifs en faveur du logement}}*]

Votre donataire (celui à qui vous consentez la donation) peut désormais bénéficier d’un abattement fiscal de {{100 000 €}} s’il est votre {{descendant}} (enfant, petit-enfant…), {{ascendant}}, {{conjoint}} (marié) ou {{partenaire}} (PACS), de {{45 000 €}} si c’est votre {{frère }} ou votre {{sœur}}, ou de {{35 000 €}} dans tous les autres cas.
Concrètement, il ne paiera pas de droit de donation dans ces limites, à condition que vous lui donniez, en pleine propriété, {{un terrain à bâtir}} sur lequel il devra construire, dans un délai de 4 ans, des locaux neufs destinés à l’habitation. La donation doit impérativement avoir lieu entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015.
En outre, un autre {{abattement, de même montant}} mais distinct, porte dorénavant sur la donation d'{{un logement neuf}} (jamais utilisé) pour lequel un permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, à condition que la donation intervienne dans les trois ans suivant l’obtention de ce permis.

{L’ensemble des donations consenties par un même donateur, pour chacun de ces deux dispositifs, ne peut être exonéré qu’à hauteur de 100 000 € maximum.}

Ainsi, si vous donnez un terrain à bâtir à chacun de vos deux frères, il ne vous restera plus que 10 000 € d’abattement utilisable à ce titre… mais l’abattement “logement neuf ” sera intact.

[**{{Et si je veux transmettre mon entreprise ?}}*]

Le dispositif “Dutreil” permet à votre donataire, {{quel que soit son lien de parenté avec vous, de bénéficier d’un abattement de 75 %}} sur la valeur de {{l’entreprise}} individuelle ou société transmise, voire même de l’immobilier d’entreprise, {{sans limitation de montant}}, sous certaines conditions : engagement collectif de conserver les titres pendant 2 ans (si société), puis engagement individuel de conserver les actifs donnés pendant 4 ans, poursuite de l’activité pendant 3 ans, etc.
Votre donataire peut, cumulativement avec le Dutreil, bénéficier d’une réduction de droits de 50 % si la donation est réalisée en pleine propriété et si vous avez moins de 70 ans !
Autre dispositif permettant de diminuer l’assiette taxable lors de la transmission d’une entreprise : un abattement spécifique de 300 000 € lorsque la donation est réalisée en faveur {{d’un salarié en CDI ou d’un apprenti}}. Cet abattement est cumulable avec le dispositif Dutreil et la réduction de droits de 50 %…

[**{{Un monument historique ?}}*]

Les donations d’immeubles classés ou inscrits sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ainsi que des meubles qui en constituent le complément historique ou artistique) {{sont totalement exonérées }} de droits de donation, {{quel que soit le lien de parenté}} existant entre vous et votre donataire, à condition que ce dernier conclut avec l’État une convention qui précise notamment les modalités d’accès au public ainsi que les conditions d’entretien.

[**{{Des biens ruraux ?}}*]

Sous certaines conditions,{{ peu importe votre lien de parenté}} avec votre donataire, sont exonérées de droits de donation à concurrence des {{3/4, sans limite de montant}}, les donations portant sur les bois et forêts, les parts de groupements forestiers, certaines propriétés incluses dans les espaces naturels “sites Natura 2000”, les parts de groupements fonciers ruraux (GFR), les biens loués à long terme (18 ans au moins), et les parts des groupements fonciers agricoles (GFA). Dans ce dernier cas, l’exonération est ramenée à 50 % au-delà de 101 897 €.

[**{{Un logement acquis dans les années 90′ ?}}*]

{{Quel que soit votre lien de parenté}} avec votre donataire, il peut potentiellement bénéficier d’un{{ abattement de 46 000 €}} concernant la première donation d’un bien immobilier que vous avez acquis neuf ou “sur plan” entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994, et dont la déclaration d’achèvement des travaux a été déposée avant le 1er juillet 1994, ou d’un bien immobilier que vous avez acquis neuf entre le 1er août 1995 et le 31 décembre 1995, et dont la déclaration de l’achèvement des travaux a été déposée avant le 31 décembre 1994.
En outre, est en principe exonérée de droits de donation, à hauteur d{{e 3/4 de sa valeur }} dans la limite de 46 000 €, la première donation d’un bien immobilier acquis entre le 1er août 1995 et le 31 décembre 1996 et pour lequel vous aviez bénéficié à l’époque d’un taux réduit de taxe de publicité foncière (hors TVA).

[**{{Ou une somme d’argent ?}}*]

Les {{“dons familiaux de sommes d’argent”}} consentis au profit d’un{{ enfant}}, d'{{un petit-enfant}} ou d’un {{arrière-petit-enfant}} (ou, si vous n’avez pas une telle descendance, d’un {{neveu}} ou d’une {{nièce}} ou, s’ils sont décédés, d’un {{petit-neveu}} ou d’une {{petite-nièce}}) sont exonérés de droits de mutation dans la limite de {{31 865 €, renouvelable tous les 15 ans}}.

{Le donataire doit en principe avoir plus de 18 ans, et vous devez avoir moins de 80 ans…}

Newsletter 68 : L’immobilier à l’étranger en toute simplicité

Cap sur l’Europe ! Elles sont seulement cinq pour le moment, mais il y a fort à parier que les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui achètent des actifs à l’étranger fassent des émules.

Des bureaux aux commerces en passant par la logistique, de l’Allemagne à l’Espagne, via la Belgique, les Pays-Bas ou le Portugal, quelques SCPI françaises investissent, en effet hors de leurs frontières.

Une tendance nouvelle : depuis la création de ce placement, au début des années 1980, les SCPI – il en existe 161 à ce jour – n’ont jusqu’à présent fait leurs emplettes que dans l’Hexagone.

Certaines ont été créées pour mener à bien cette stratégie. C’est le cas de Corum Convictions, de Corum Asset Management, lancée en 2012, de Novapierre Allemagne, gérée par Paref Gestion, active depuis le début de 2014, et de LFP Europimmo, commercialisée depuis le mois de septembre par La Française REM.
Alors que la première revendique sa “{non-spécialisation}” en achetant tout type d’immobilier (hors résidentiel) dans n’importe quel pays, les deux autres ciblent uniquement des actifs outre-Rhin. Novapierre Allemagne jette son dévolu sur des magasins situés dans des zones commerciales et LFP Europimmo ne vise que des bureaux.

A ces nouveaux entrants s’ajoutent, deux anciens acteurs – Actipierre Europe de Ciloger et Immorente de Sofidy – qui ont progressivement accentué la part des investissements européens dans un portefeuille majoritairement national.

« {Ces actifs pèsent aujourd’hui 22 %}, précise Isabelle Rossignol, présidente du directoire de Ciloger.{ Et il s’agit uniquement d’immobilier de bureaux situé en Allemagne}.» Chez Sofidy, la part de l’étranger reste encore anecdotique. « {Cela représente 55 millions d’euros de bureaux en Allemagne et 150 millions de commerces en Belgique sur un patrimoine totale de 2 milliard} » relativise Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy.

{{Fiscalité avantageuse}}

Pourquoi ce placement jusqu’alors très franco-français s’ouvre-t-il aujourd’hui à l’international ? Paradoxalement, cette incursion géographique (notamment en Belgique et en Allemagne) n’offre pas de perspectives de rendements meilleurs pour les SCPI et donc pour les épargnants.

«{Pour les bureaux, ils sont équivalents à ceux obtenus en France}», reconnait Thierry Gaiffe, directeur général de Paref Gestion. Globalement, ils procurent entre 5 % et 6 %. Sur ces marchés immobiliers compétitifs, les «{grands}» investisseurs institutionnels n’ont pas, en effet, attendu les SCPI française pour se positionner.

Aujourd’hui, seule Corum Convictions, très offensive, affiche un rendement 2014 hors normes de 6,2%. «{C’est normal, cette SCPI prend des risques dans des économies espagnole et portugaise encore fragiles}», révèle un concurrent.
Il n’en reste pas moins que les raisons d’aller investir ailleurs sont nombreuses. Tout d’abord, les prix sont plus accessibles. «{En Allemagne, ils sont deux fois moins élevés qu’en France, et le marché dispose d’une offre tout aussi abondante}», constate Jean-Marc Peter. Or, le marché français commence à saturer en raison des collectes record enregistrées depuis 2011 par les SCPI (2,5 milliards d’euros environ par an).

«{L’abondance de liquidités et l’afflux d’investisseurs institutionnels sur le marché hexagonal rendent plus rude la compétition entre acheteurs. Cela fait monter les prix et baisser les rendements}», confirme Frédéric Puzin, président de Corum Asset Managment. Ensuite, «{c’est l’occasion de diversifier un portefeuille et de profiter des décalages de cycles économiques entre les pays}», souligne Isabelle Rossignol.

«{Il n’y a pas de risque de change et on joue la mutualisation du risque}», abonde Jean-Christophe Antoine, directeur immobilier du groupe Perial. Si cette société de gestion n’est pas encore passée à l’acte, elle est dans les starting-blocks pour 2015.

Enfin cerise sur le gâteau : le volet fiscal. Certains voisins européens disposent, en effet, de règles plus clémentes que chez nous. «{Les revenus locatifs générés à l’étranger sont taxés dans le pays où se situe le bien. Or, outre-Rhin, l’impôt est de 16 %, contre une taxation en France selon la tranche marginale d’imposition – qui peut donc être supérieure. Sans compter les prélèvements sociaux, qui ne s’appliquent pas sur les revenus étrangers. Investir là-bas écorne donc moins le rendement}», termine Thierry Gaiffe.

Y en aura-t-il assez pour tout le monde ? (mars 2015)

Depuis le début de l’année, les marchés financiers et particulièrement les marchés européens connaissent {{une formidable hausse}}. Trois raisons principales à ce phénomène :

-{{ La surabondance de liquidités en quête de placements}} : Mario Draghi, en décidant d’acheter 60 milliards d’euros par mois d’obligations assèche complètement le marché et fait baisser les taux dans des proportions impressionnantes. En effet, plus de 60% de la dette européenne offre un taux de rendement négatif, ce qui n’est pas particulièrement attractif comme placement.

Le rendement des contrats en euros continue aussi sa lente érosion qui se poursuivra dans les années futures ce qui rend les investisseurs plus frileux.

Les actions, par effet d’éviction, se trouvent être encore la seule classe d’actifs à offrir un rendement correct qui tourne autour de 3% avec un espoir (mais non une certitude !!) de plus-value en capital si la croissance économique repart en Europe.

– {{La baisse du prix du pétrole}} offre pour l’économie mondiale un formidable supplément de pouvoir d’achat qui devrait finir par relancer les économies. Toutefois, cette baisse du pétrole est à relativiser pour l’Europe dans la mesure où la baisse de l’euro, de près de 20% par rapport au dollar, vient annuler une partie de la baisse du pétrole.

-{{ La baisse de l’euro}} réclamée à cor et à cri par les marchés et les politiques a fini par arriver. Bien qu’étant l’arme du pauvre et du faible, cette baisse rendra nos exportations plus compétitives et devrait doper ainsi la croissance.

Ce ciel est particulièrement bleu pour les marchés financiers, il faut cependant {{rester prudent}} en raison d’une part, de la relative cherté des actions qui ont une valorisation inconnue depuis plus de 20 ans, mais justifiée par la baisse des taux et, d’autre part, par la présence de certains risques qui pourraient entrainer une correction. Pour ne citer que les principaux, signalons la crise Ukrainienne, les élections en Grande-Bretagne, et surtout en Espagne en fin d’année. En effet, une éventuelle victoire de Podemos (parti très « Melanchoniste ») pourrait déstabiliser sensiblement la zone euro.

Dans ces conditions, {{« wait and see »}} paraît être le plus sage.