Newsletter 134 : Défiscalisation, ponctuelle ou étalée dans le temps ?

Les projets d’allègements de la fiscalité des ménages n’auront sans doute pas pour effet de réduire vos impositions à néant ! Vous devrez encore investir pour diminuer votre impôt sur le revenu.

Que faut-il choisir ?

Une réduction d’impôt ponctuelle ou récurrente ?

On vous aide à décider.

Les réductions d’impôt sur le revenu récurrentes

Les réductions d’impôt étalées dans le temps sont acquises pour plusieurs années, à la suite d’un seul investissement.  Il s’agit souvent de dispositifs immobiliers comme le régime

« Pinel » pour la location nue ou le « Censi Bouvard » pour la location dans des résidences étudiante ou EHPAD par exemple.

Pour que la réduction d’impôt annuelle soit significative, il faut un investissement important. Par exemple, pour une réduction d’impôt Pinel de 4 000 € / an pendant 6 ans ou     9 ans, il faut investir 200 000 € dans un logement neuf en métropole.

Cet investissement pourra être financé par un emprunt im- mobilier. L’effort réel d’épargne pour rembourser l’emprunt sera atténué par les loyers perçus et la réduction d’impôt. Ainsi, vous pouvez réduire votre impôt et vous constituer un patrimoine immobilier avec quelques centaines d’euros par mois.

 

COMMENT CHOISIR ENTRE LE PINEL ET LE CENSI BOUVARD ?

 

 

PINEL

 

CENSI BOUVARD

 

 

MONTANT DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT

 

12 à 21 % selon la durée d’engagement

(6, 9 ou 12 ans) dans la limite de 300 000 € / an pour 2 logements maximum et avec un plafond de 5 500 € / m²

V 6 000 € / an sur 9 ans

 

11 % pour une durée d’engagement de 9 ans dans la limite de 300 000 € / an

 

V 3 667 € / an sur 9 ans

 

 

 

LOGEMENT

 

ˆ Neuf ou sur plan

ˆ Répond aux normes BBC

ˆ Dans certaines communes où le marché immobilier est tendu : zones A, Abis et B1 à compter de 2018

 

 

 

ˆ Neuf ou sur plan

 

 

 

LOCATION

 

Sans meuble, à un particulier, avec

un certain niveau de ressources et qui fait du logement sa résidence principale.

 

Le loyer ne devra pas dépasser un certain plafond.

 

 

Sans meuble, à un exploitant (résidence étudiante ou EHPAD en général) qui s’occupera de l’ameublement et de la gestion.

 

 

AVANTAGES

 

ˆ Meilleure réduction d’impôt

ˆ Possibilité de louer à l’un de vos enfants détaché de votre foyer fiscal

 

 

Pas de soucis de gestion si le gestionnaire de la résidence est fiable.

 

 

 

INCONVÉNIENTS

 

 

Plus de contraintes

(BBC, plafond de ressources et de loyers…)

 

ˆ Fiabilité du locataire gestionnaire

ˆ L’amortissement du logement n’est pas possible pour diminuer les revenus imposables, sauf sur la fraction supérieure à 300 000 €

 

Les réductions d’impôt sur le revenu ponctuelles

Les réductions d’impôt ponctuelles sont intégralement obtenues l’année de l’investissement.

Si vous ne voulez pas vous engager pour un montant trop important ou si votre impôt fluctue en raison de revenus variables, il peut être préférable d’opter pour une réduction d’impôt ponctuelle.

Il s’agira notamment des FIP ou FCPI classiques (réduction de 18 % du montant investi), FIP Corse ou outre-mer (réduction de 38 % du montant investi) dans la limite de 12 000 € pour une personne seule et 24 000 € pour un couple marié ou pacsé.

Vous pouvez préférer l’investissement dans une Sofica (so- ciété de financement d’œuvres cinématographiques ou au- diovisuelles) pour obtenir une réduction d’impôt de 48 % du montant investi dans la double limite de 18 000 € et 25 % du revenu global de votre foyer.

Quelle stratégie ?

En principe, les réductions d’impôt sont plafonnées et celles non imputées sont perdues.

Il est donc conseillé de bien calibrer vos investissements.

Préférez une réduction d’impôt récurrente modérée et ajustez, si besoin en fin d’année, avec des réductions d’impôt ponctuelles.

Les points de vigilance

  • Un investissement, même réalisé dans le cadre d’une défiscalisation, doit être réfléchi et effectué dans un en- vironnement économique favorable. Assurez-vous de la qualité du placement et de sa rentabilité à terme. Pour un investissement immobilier, privilégiez l’emplacement et vérifiez qu’il existe une demande locative suffisante et qualifiée.
  •  Ces avantages fiscaux sont souvent conditionnés à des engagements   de   conservation   relativement   longs.

Pour les dispositifs immobiliers comme Pinel et Censi Bouvard par exemple, sauf cas exceptionnels (décès, invalidité, licenciement), il n’est pas possible de vendre le bien immobilier pendant la période   d’engagement. En effet, si l’engagement de conservation n’est pas tenu, la réduction d’impôt est remise en cause pour l’avenir mais également pour le passé.

De même, ces dispositifs ne supportent pas le démembre- ment de propriété. Ainsi, vous ne pourrez pas donner à vos enfants, pendant la période d’engagement, ni la nue-pro- priété (pour leur transmettre le bien) ni l’usufruit (pour les loger gratuitement ou leur fournir des revenus).

  • Les obligations déclaratives sont relativement légères mais doivent être correctement remplies, sous peine de perdre la réduction d’impôt.

En principe, la plupart des pièces justificatives n’ont pas à être jointes à votre déclaration. Vous devez toutefois les conserver pour être en mesure de les fournir à l’Administration en cas de contrôle.

 

Cas particuliers

ˆ En matière de défiscalisation immobilière, le bénéfice de la réduction d’impôt est soumis à la production de certains documents. Par exemple, pour le dispositif Pinel, vous devez notamment fournir un engagement de location (formulaire 2044 EB), la copie du bail et la copie de l’avis d’imposition de votre locataire.

ˆ Pour bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre de la souscription de FIP ou FCPI notamment, vous devez joindre à votre déclaration l’état individuel fourni directement par le fonds et l’engagement de conservation.

Nous vous conseillons de bien calibrer vos investissements pour bénéficier de l’intégralité de la réduction d’impôt.

La plupart des dispositifs de défiscalisation sont sou- mis au plafonnement global des niches fiscales qui li- mite les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier chaque année à 10 000 €. Certains investissements bénéficient d’un plafond spécifique portant le seuil à 18 000 € : Girardin, Pinel réalisé en Outre-mer, Sofica.

De plus, les réductions d’impôt non imputées une année sont en principe perdues. En effet, si le montant de vos réductions d’impôt est supérieur à celui de votre impôt alors l’excédent n’est ni remboursé (contrairement aux crédits d’impôts) ni reportable sur l’impôt des années suivantes.

 

Revue de marché au 15 décembre 2017

Nous pensons que la croissance économique généralisée recèle encore un fort potentiel haussier en 2018 et au-delà – plus que ne le croient de nombreux investisseurs. Nous sommes optimistes vis-à-vis des actions et pensons que les marchés émergents en sont encore à un stade précoce de croissance, ce qui est de bon augure pour les actifs émergents.

Notre indicateur BlackRock Macro GPS indique que la croissance des pays du G7 s’est hissée au-dessus de sa moyenne tendancielle. Pour autant, les prévisions du consensus se sont largement alignées sur notre indicateur. Cet alignement a contribué à soutenir la performance des actifs risqués cette année, mais laisse à présent moins de place à des surprises positives à l’avenir. La croissance soutenue dans un contexte de volatilité faible devrait être bénéfique aux actifs risqués – en particulier si de nombreux investisseurs qui craignent actuellement une correction à court terme, commencent à adhérer aux perspectives optimistes.

Nous estimons que la croissance mondiale généralisée n’est pas à un stade aussi avancé que beaucoup d’investisseurs ne l’imaginent. Les marchés émergents sont à un stade plus précoce de leur cycle d’expansion. Ils contribuent ainsi à l’environnement de croissance puisqu’ils bénéficient de l’amélioration des échanges commerciaux et de la hausse des prix des matières premières. Nous estimons que les marchés émergents seront capables d’absorber tout ralentissement modéré de l’activité en Chine. Les États-Unis pourraient bientôt bénéficier de mesures de soutien budgétaires significatives grâce aux baisses d’impôts. Les économies européennes enregistrent des taux de croissance solides, mais ils affichent des capacités excédentaires persistantes qu’ils pourraient mettre des années à absorber. La Fed procède à la normalisation progressive de sa politique monétaire, tandis que d’autres grandes banques centrales continuent d’alimenter la reprise de leurs économies respectives à coups de mesures de soutien.

Notre conviction à l’égard de la pérennité de la croissance, le taux d’inflation qui reste modéré et la faiblesse des taux d’intérêt sont autant d’arguments qui plaident en faveur des actifs risqués. Et pourtant, il sera difficile d’égaler l’année 2017. Nous pensons que les performances seront plus limitées au sein de plusieurs classes d’actifs, même si la baisse structurelle des taux d’intérêt signifie que les multiples de valorisation des actions peuvent se maintenir à des niveaux plus élevés que par le passé. Nous pensons que les actions recèlent un potentiel haussier supérieur à celui du crédit à mesure que le cycle économique arrive à maturité. Par ailleurs, nous anticipons davantage de révisions à la hausse des bénéfices en 2018, même s’il sera plus difficile d’excéder les attentes du fait de la base de comparaison plus élevée.

Nous privilégions les actions non-américaines, puisque leurs niveaux de valorisation sont plus proches de leur potentiel. Nous sommes optimistes à l’égard des actions émergentes du fait de l’amélioration de leur rentabilité et de leurs valorisations relativement attractives. Dans les pays développés, nous privilégions les secteurs des technologies et de la finance – ce dernier semblant en mesure de bénéficier de la déréglementation du système financier aux États-Unis. Nous considérons également que l’environnement actuel est favorable au facteur de style « momentum », même s’il peut potentiellement subir de brusques renversements de tendance. En conclusion : Nous estimons que la croissance économique – et la surperformance des actifs risqués – recèlent un potentiel haussier supplémentaire.

Newsletter 133 : Projet de loi de finances 2018 “Le logement”

Le dispositif PINEL serait prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, mais serait recentré sur les zones où le marché immobilier est tendu c’est-à-dire principalement les grandes agglomérations et les DOM et COM.

Optimisation ?

Il est urgent de prendre des dispositions avant la fin de l’année si :

  • Vous souhaitez investir dans une commune située dans une des zones prochainement exclues (B2 et C)
  • Vous avez un projet en cours, dans l’une de ces zones, assurez-vous d’avoir les bons documents en temps et en heure, à savoir :

En cas d’acquisition sur plan, le contrat de réserva- tion doit être passé devant notaire ou enregistré au service des impôts avant le 31 décembre 2017.

En cas d’acquisition d’un appartement neuf, la pro- messe de vente doit être signée et enregistrée avant le 31 décembre 2017.

Attention, dans tous les cas, l’acte définitif de vente devra être signé avant le 31 mars 2018.

 

La taxe d’habitation sur la résidence principale serait abaissée de 30 % en 2018, 65 % en 2019 et exonérée to- talement à compter de 2020 pour les personnes ayant un revenu fiscal de référence pour 2017 inférieur à 27 000 € pour les personnes seules et 43 000 € pour les couples mariés ou pacsés, majoré de 6 000 € pour chacun des deux premiers enfants à charge.