Newsletter n°149 : L’endettement Pour La Préparation De La Retraite

Afin de se constituer une retraite complémentaire solide, mieux vaut épargner le plus tôt possible, dans le but de se constituer un patrimoine. Or, les jeunes actifs ne possèdent généralement que peu de patrimoine. Le moyen le plus simple d’acquérir des biens est alors l’avance d’épargne, plus communément appelé le crédit. Cela permet l’achat de biens, souvent immobiliers, à un coût prédéfini et remboursable selon un échéancier, lui aussi fixé.

L’endettement

Il est d’une importance majeure d’anticiper ces thématiques, car la réalité des marchés et la situation financière ou même médicale des particuliers peut s’avérer très changeante avec le temps, impactant directement la vie de ces derniers. Une organisation claire de l’endettement est donc de mise. Nous vous conseillons de faire en sorte qu’il soit le mieux optimisé possible est primordial, en se fixant des limites en matière de reste à vivre bien sûr. Contactez-nous pour vérifier que la limite est suffisamment large pour vous assurer une marge de manœuvre confortable demain.

Comme évoqué précédemment, les crédits sont souvent contractés dans le but d’acquérir un bien immobilier. Malgré la volatilité faible que propose l’immobilier, comparée aux marchés financiers par exemple, il n’en reste pas moins une classe d’actifs comme les autres, susceptible de se déprécier. Ainsi, il faut être prêt à devoir vendre lorsque cela est nécessaire, ou en cas d’opportunité. En effet, une vente du bien intervenant pendant le remboursement de l’emprunt peut s’avérer très intéressant, notamment en cas de plus-value, des opportunités d’achat, ou encore du montant des intérêts, très élevé au début de l’échéancier. Une telle vente peut, si elle est bien réalisée, permettre d’effectuer une acquisition pour un montant supérieur à celui déjà réalisé.

Le coût d’un crédit est déterminé par trois éléments principaux, que sont le montant emprunté, le taux d’intérêt et la durée du contrat. La périodicité des remboursements et l’assurance sont également des points importants dans l’évaluation du coût du crédit, et donc pour la prise de décision. La durée moyenne de détention d’un immeuble est de 7 ans. La durée moyenne de remboursement d’un crédit est, elle, de 22 ans. Au travers d’un crédit amortissable, le contracteur paie une partie majeure des intérêts durant les premières années, le capital restant dû étant dégressif avec le temps. Par exemple, un crédit contracté à un taux annuel de 2% sur 20 ans, mais rapporté à 7 ans, revient en fait à payer 9,91% d’intérêts par an.

 

L’épargne

Le recours à la dette pour la préparation de la retraite implique de s’endetter de manière adaptée en limitant l’impact sur la vie quotidienne. Il faut donc épargner, en trouvant une balance entre les recettes et les dépenses pour mettre des liquidités de côté de manière régulière. Sans un minimum de cette rigueur, en règle générale, les organismes de crédit ne vous octroieront aucun prêt.

Après un investissement, nous accompagnons nos clients afin qu’ils se reconstituent une épargne supplémentaire, pour couvrir l’effort d’épargne ou se diriger vers d’autres investissements.

 

Le cas de la résidence principale

Pour un propriétaire, la location est une source d’enrichissement. Par ailleurs, beaucoup de locataires souhaiteraient devenir propriétaires pour ne plus perdre des fonds en loyers. Cependant, le mécanisme n’est pas aussi simple, et il est possible que le fait de payer un loyer s’avère plus intéressant sur le plan financier qu’un investissement dans une résidence principale, notamment au niveau de la rentabilité. En effet, un grand nombre de paramètres sont à prendre en considération.  Les charges que doit supporter le propriétaire sont multiples, et supérieures à celles du locataire. Nous évoquons notamment la taxe foncière, les travaux ou encore le remboursement de l’emprunt, coûteux.

Concernant l’achat de la résidence principale, deux cas sont principalement rencontrés. Dans le premier cas, l’investisseur ne dispose pas de revenus et d’une épargne suffisants pour à la fois se loger et investir. Une solution est souvent de contracter un crédit pour financer sa résidence, plutôt que de payer un loyer. Nous croyons par ailleurs qu’être propriétaire de sa résidence principale est le premier acte de gestion de patrimoine.

Dans le deuxième cas, l’investisseur dispose d’une épargne et souhaite se constituer un patrimoine. Ainsi, plutôt qu’acquérir sa résidence principale tout de suite, il peut s’avérer plus judicieux d’être locataire et d’investir la différence entre le coût du loyer et le coût qu’aurait coûté un crédit, en fonction du lieu où il souhaite vivre d’une part, et investir d’autre part. Dans cette situation, vous seriez mieux logé en étant locataire plutôt que propriétaire durant votre vie professionnelle. Cette stratégie permet, à l’âge de la retraite, d’acquérir sa résidence principale et de générer des revenus. 75% des retraités sont ainsi propriétaires de leur résidence principale.

 

Nous pouvons vous conseiller et vous apporter de l’aide dans vos prises de décisions grâce à notre expertise, n’hésitez pas à nous contacter !

Toute l’équipe de Priorités Patrimoine se tient à votre disposition
pour répondre à vos questions.

Newsletter n°148: Assurance-vie, est-il possible de renoncer aux sommes dont je suis le bénéficiaire ?

Le thème abordé cette semaine concerne directement une grande partie de nos clients. Nous évoquons le sujet de la renonciation aux sommes d’un contrat d’assurance-vie et ses conséquences.

Il arrive fréquemment qu’une personne soit à la fois l’héritier d’une personne décédée et le bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie souscrit par cette même personne défunte. Si vous vous retrouvez dans ce cas de figure, vous avez le choix d’accepter ou de renoncer à chacun des deux dispositifs.

Ainsi, il vous est possible de renoncer à la succession, pour cause de lourd passif par exemple, et d’accéder dans le même temps au capital prévu par le contrat d’assurance-vie. L’inverse est également possible. En effet, si vous souhaitez que le capital vous étant destiné parvienne plutôt aux bénéficiaires de second rang prévus par le contrat d’assurance-vie, vos enfants par exemple, vous en avez la possibilité en y renonçant.

  • Si je renonce à une succession

Dans le cas de renonciation à la succession, vos enfants ou les héritiers pourront percevoir la part qui vous était initialement destinée.

  • Si je renonce au bénéfice d’un contrat d’assurance vie

Pour l’assurance-vie, en revanche, seuls les bénéficiaires prévus par le contrat peuvent se voir attribuer un capital. Autrement dit, si vous y renoncez, vos enfants ou héritiers ne pourront accéder aux sommes prévues que si la clause bénéficiaire du contrat le stipule, sans quoi le capital ira aux autres bénéficiaires désignés.

Toutefois, si vous renoncez aux capitaux de l’assurance-vie et qu’aucun autre bénéficiaire n’est désigné par le contrat, les fonds viendront intégrer la succession. Ils seront ainsi répartis entre les héritiers et des droits de succession seront alors appliqués, annulant alors le dispositif fiscal avantageux propre à l’assurance-vie.

Newsletter 146 : Protéger son partenaire quand on a des enfants : c’est possible !

Le PACS est différent du mariage, notamment pour la protection du survivant en cas de décès. Un legs de l’usufruit de tous les actifs successoraux peut être une solution pour protéger celui qui reste. Encore faut-il le faire correctement !

Si vous êtes mariés, le conjoint survivant pourra récupérer 100 % de la succession en usufruit, soit avec ses droits légaux (en présence d’enfants communs), soit en application d’une donation entre époux. Les enfants auront alors leur réserve héréditaire en nue-propriété.

Si vous êtes pacsés avec des enfants, la solution sera différente.

Vos enfants peuvent accepter de n’être que nus-propriétaires. Ils laisseront le partenaire survivant usufruitier jouir du bien et/ou en percevoir les revenus. Ils devront effectuer les travaux de grosses réparations sur les immeubles démembrés et devront obtenir l’accord du partenaire survivant pour vendre le bien.

Mais, vos enfants ne sont pas obligés d’accepter cette situation. La loi précise que leur réserve héréditaire doit leur être transmise en pleine propriété, sauf en présence d’un conjoint survivant (Cf. ci-dessus).

Dans le cas d’un simple PACS, vos enfants peuvent donc exiger que la part revenant au partenaire survivant soit réduite à la quotité disponible. Cette part dépendra du nombre de vos enfants.

Une clause spécifique insérée dans votre testament permet de contraindre vos enfants à accepter le legs universel en usufruit. Cependant, ils disposeront toujours de la possibilité de faire valoir leur part de réserve au travers d’une action plus large : l’action en réduction. La protection du survivant est donc toujours plus certaine avec un mariage.

INFO

  • Legs universel : Transmission de la totalité de la succession par testament.
  • Usufruit : Droit d’utiliser le bien dont une autre personne est nue-propriétaire et d’en percevoir les revenus.
  • Nue-propriété : Propriété d’un bien sur lequel une autre personne a un droit d’usufruit.
  • Réserve héréditaire : Part de votre patrimoine qui doit obligatoirement revenir à vos enfants, par opposition à la quotité disponible que vous pouvez transmettre à qui vous voulez.

RAPPEL

Il est important de préciser que si vous avez déjà fait des donations et que cette quotité disponible est épuisée, le legs ne pourra pas s’appliquer.

 

coordonnées:

146 BOULEVARD MALESHERBES – 75017 PARIS

44 AVENUE KLEBER – 78110 LE VESINET (SUCCURSALE)

téléphone : +33 (1)  78 76 95 46

fax : +33 (9) 70 71 28 02

Delphine Padovani d’Hautefort :

delphine.padovani@prioritespatrimoine.com

d.padovani@prioritespatrimoine.com

Middle-Office : middleoffice@prioritespatrimoine.com

 

 

source : www.fidroit.fr

Newsletter 145 : Le registre des bénéficiaires effectifs : une nouvelle obligation administrative pour votre société

La date limite pour adresser la liste des bénéficiaires effectifs
au greffe du tribunal de commerce était le 1er avril 2018. Si
vous n’avez pas effectué ce dépôt, il est encore temps de le
faire.

En effet,

Toutes les sociétés « professionnelles » sont concernées par
cette obligation (SARL, SAS, SNC…), mais également les socié-
tés patrimoniales, telles les SCI.

Si vous n’avez pas rempli cette obligation, il faut régulariser
cette situation. Le défaut de déclaration peut entraîner des
sanctions (7 500 € d’amende et, en théorie, jusqu’à 6 mois de
prison).

 

Le saviez- vous?

Qu’est-ce qu’un bénéficiaire effectif ?

Ce sont les personnes physiques qui détiennent plus
de 25 % du capital ou des droits de vote, ainsi que les
personnes qui exercent un pouvoir de contrôle ou de
direction de la société.

 

Comment faut-il faire ?

Vous pouvez régulariser votre situation sur le site internet
« Infogreffe » ou directement auprès du greffe du Tribunal
de commerce.

Vous devez renseigner notamment les informations suivantes :

  •  La dénomination, la forme juridique, le siège social et le
    numéro d’identification de la société.
  • Le nom, prénom, date et lieu de naissance, nationalité et
    adresse des bénéficiaires effectifs.
  •  Les modalités de contrôle exercées par le bénéficiaire
    effectif.
  • La date à laquelle la ou les personnes physiques sont devenues
    des bénéficiaires effectifs.

Cas particulier : la constitution d’une société

Si vous créez votre société, le dépôt du document relatif aux
bénéficiaires effectifs doit désormais avoir lieu lors de la demande
d’immatriculation au RCS ou, au plus tard, dans les
quinze jours du dépôt de dossier de création d’entreprise.

 

Le saviez-vous ?

Qu’est-ce que le Registre de Commerce
des Sociétés (RCS) ?

C’est une base de données des personnes physiques
ou morales exerçant une activité commerciale ou
dont la structure est commerciale.

 

source : www.fidroit.fr

Newsletter 144 : Assurance de prêt : Faîtes jouer la concurrence et bousculez les idées reçues !

Comme vous le savez, vous pouvez désormais changer d’assurance emprunteur en faisant jouer la concurrence. Cette opération génère des économies parfois significatives. En revanche, au-delà de ce gain, êtes-vous certain de rester bien assuré ? Etes-vous sûr d’avoir fait les bons choix lors de la souscription de votre assurance emprunteur ?

 

Réalisez des économies

 

Depuis le 1er janvier, vous pouvez changer d’assurance de prêt, à tout moment pendant la première année du prêt, puis à chaque date d’anniversaire du contrat. Cette règle s’applique quelle que soit la date de souscription du prêt.

 

Pour ce faire, vous devez envoyer une lettre recommandée à votre assureur actuel, au moins deux mois avant la date anniversaire du contrat.

Attention, pour que votre banque accepte la nouvelle assurance de prêt, celle-ci doit proposer des garanties équivalentes.

 

Une réelle protection ? Bousculez les idées reçues.

 

Vous avez contracté un crédit pour acquérir votre logement ou pour financer des travaux de rénovation. Vous avez souscrit une assurance emprunteur pour vous protéger, ainsi que vos proches, en cas de décès ou d’invalidité qui vous empêcherait d’assurer le remboursement de l’emprunt.

En règle générale, on a tendance dans un couple à assurer seulement celui qui perçoit la rémunération la plus importante. Ce n’est pas optimal, mieux vaut privilégier une assurance qui assure à 100 % chaque co-emprunteur.

 

Prenons deux exemples :

  • Supposons que Monsieur A perçoive une rémunération plus importante que Madame A et qu’il soit en conséquence le seul assuré. Or, c’est Madame qui décède en premier. Monsieur devra diminuer son activité professionnelle ou financer des charges qu’il partageait auparavant avec Madame (garde d’enfants, charges du ménage…). Il peut avoir des difficultés pour rembourser l’échéance totale du prêt.
  • Monsieur et Madame B sont assurés à 50 % chacun. Lors du décès de l’un d’eux, le survivant devra rembourser seul sa part du prêt, ce qui peut être financièrement inconfortable.

 

A vérifier avant de souscrire :

  • Les exclusions que comporte votre contrat : les sports ou les activités professionnelles dangereuses, certaines maladies et certains accidents, les antécédents médicaux (les pathologies dorso-psychologiques sont généralement exclues).
  • Le délai de carence et le délai de franchise pratiqués par votre assureur.
  • L’âge à partir duquel la garantie décès ne prend plus en charge le remboursement des échéances.
  • Le pourcentage d’invalidité à partir duquel la garantie invalidité prend en charge le remboursement.
  • La définition de l’incapacité couverte.
  • Les exclusions de la garantie perte d’emploi. Elle n’est souvent ouverte qu’aux personnes qui ont un CDI, depuis plus de 6 mois consécutifs, chez le même employeur. La perte d’emploi liée à une rupture conventionnelle, à une démission volontaire ou à un licenciement pour faute lourde sont également exclus.

 

 

source: www.fidroit.fr

Newsletter 143 : Tour d’horizon des principaux crédits d’impôt et réductions efficaces en 2018

 

   

Réductions d’impôt

Principe
Conditions
Taux
Plafonds

Malraux

Réalisation de travaux en vue de la restauration complète d’immeubles situés dans certaines zones protégées.

Le logement doit être loué nu dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration.

Le propriétaire doit louer l’immeuble pendant au moins 9 ans.

22 % des dépenses de restauration engagées.

Ce taux est porté à 30 % lorsque le bien est situé :

– Dans un site patrimonial remarquable

– Dans un quartier ancien dégradé

 

Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € par immeuble, par contribuable et pour une période de quatre années consécutives.

 

 

Pinel

Acquisition d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement situé dans certaines localisations et donné en location sous certaines conditions.

Louer le logement nu pendant au moins 6, 9 ou 12 ans.

Il doit respecter un plafond de loyers fixé chaque année en fonction de la localisation.

Les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains plafonds fixés chaque année.

 

12 %, 18 % ou 21 % du prix d’acquisition du logement en métropole en fonction de la durée de l’engagement de location.

 

La réduction d’impôt est limitée à 2 logements par an.

La base de calcul de la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 € et 5 500 € / m².

Censi-Bouvard

Location d’un immeuble meublée à usage d’habitation à un exploitant :

– d’un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées, ou des adultes handicapés

–  d’une résidence de services pour étudiants ;

– d’un logement affecté à l’accueil familial salarié ;

Louer l’immeuble pendant  au moins 9 ans.

La location doit intervenir dans un délai d’1 mois à compter de la date d’acquisition /d’achèvement du logement, ou d’achèvement des travaux de réhabilitation

11 % du prix d’acquisition du logement.

 

La base de calcul de la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 €.

 

 

Crédits d’impôt

Principe
Assiette
Taux
Plafond du crédit d’impôt

Pour frais de garde d’enfants de moins de 6 ans

Sommes versées à une assistante maternelle, à une crèche, à un centre de loisir, etc. Dépenses engagées dans la limite de 2300 € par enfant 50 %

 

1 150 € par enfant

Pour l’emploi d’un salarié à domicile

Sommes versées pour l’entretien de la maison, travaux de jardinage, assistance aux personnes âgées, etc.

Dépenses effectivement supportées dans la limite de 12 000 € + 1 500 € par personne à charge (sans pouvoir dépasser 15 000 €)

50 %

6 000 € + 750 € par personne à charge dans la limite de

7 500 €

Pour la transition énergétique Travaux d’économie d’énergie dans votre résidence principale si sa construction a été achevée il y a plus

de 2 ans.

Dépenses engagées (hors subventions perçues) dans la limite de 8 000 € pour un célibataire  ou 16 000 € pour un couple sur une période de 5 ans. Ces plafonds sont majorés de 400 € par personne à charge 30 %

Sur une période de 5 ans : 2 400 € pour un célibataire

4 800 € pour un couple majoré de 120 € par personne à charge.

 

Attention : A l’exception de la réduction Malraux, les réductions et crédits d’impôts restent soumis au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 €.

 

Le saviez-vous ?

Dans le cadre du PAS, les contribuables bénéficiant d’un crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile ou pour frais de garde d’enfants se verront rembourser un acompte de 30 % dès le premier trimestre 2019.

 

Quels sont les pièges à éviter ? Les déductions fiscales

Versements sur contrats PERP ou Madelin, réalisation de travaux immobiliers, versements de pensions alimentaires, ou encore rachat de trimestres pour la retraite, les opérations ouvrant droit à déduction seront, en général, sans effet en 2018 puisque le CIMR gommera l’imposition de vos revenus courants.

Cependant, dans certains cas, il sera utile de réaliser en 2018 des versements sur votre contrat PERP ou de réaliser des travaux.

Vous détenez un contrat PERP ?

Pour vous inciter à maintenir vos versements en 2018, la loi limite la déduction des primes de l’année 2019, si vous avez fait l’impasse sur l’année 2018 ! Ainsi, si vos versements PERP 2018 sont inférieurs à ceux de 2017 et de 2019, les primes déductibles de 2019 seront limitées à la moyenne des versements 2018 et 2019. Prenez garde à bien calibrer vos versements…

Vous avez des travaux à réaliser ?

L’intérêt fiscal de la réalisation de travaux en 2018 dépendra du montant total de ces travaux. Si ces travaux sont d’un faible montant, l’économie globale réalisée sera moins intéressante que lors d’une année d’imposition classique. En revanche, si ces travaux sont supérieurs à 2 fois le montant de vos revenus fonciers + 21 400 € ( Soit 2 10 700 €, le plafond imputable de votre revenu global) , l’économie fiscale sera plus importante que celle d’une année d’imposition classique.

 

Conclusion :

Rassurez-vous donc, vous ne serez pas doublement imposé en 2019, et les réductions d’impôt et crédits d’impôt dont vous pourrez bénéficier seront pleinement efficaces pour 2018. Finalement, le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu changera le rythme de paiement de l’impôt, pas son montant.

 

 

source : www.fidroit.fr

Newsletter 142 : Prélèvement à la source en 2019 : ce qu’il faut encore faire en 2018 

 

Le prélèvement à la source (PAS) arrive à grands pas. Repoussé l’an passé, il entrera finalement en vigueur au 1er janvier 2019. Mais que se passe-t-il en 2018 ? Cette année de transition dite « année blanche » est marquée par le « crédit d’impôt de modernisation du recouvrement » (CIMR), qui permet de ne pas payer deux fois l’impôt en 2019 (sur les revenus de 2018 et sur ceux de 2019 !).

Même si plusieurs mesures « anti-optimisation » ont été mises en place, les réductions et crédits d’impôt sur le revenu restent pertinents…

 

Réductions et crédits d’impôt 2018 : Toujours aussi opportun ! 

 

Année de transition ne doit pas rimer avec inaction. Les effets de vos crédits et réductions d’impôt seront maintenus en 2018.

Par exemple, si vous ne percevez en 2018 que des salaires et des revenus fonciers (revenus courants) pour lesquels l’impôt vous sera remboursé par le CIMR, une réduction d’impôt « Pinel » vous génèrera bien un avantage fiscal : une somme équivalente à cette réduction vous sera restituée en septembre 2019.

 

 

Si vous percevez en 2018, en plus de vos revenus courants, des revenus exceptionnels tels des dividendes ou une prime, vous devrez acquitter l’impôt correspondant à ces revenus exceptionnels. Dans ce cas, la réduction d’impôt « Pinel » viendra diminuer ce complément d’impôt.

 

 

 

Conclusion : N’hésitez pas à investir en 2018 ou de solliciter certains services (tel un salarié à domicile) pour optimiser votre impôt sur le revenu grâce à des réductions ou crédits d’impôt.

 

Source : www.fidroit.fr

Newsletter 141 : IFI, toutes les nouveautés déclaratives pour 2018

Comme vous le savez, l’ISF a été supprimé et remplacé par un nouvel impôt : l’impôt sur la fortune immobilière, dit « IFI ».

Rappel

Vous serez imposé à l’IFI si le montant de votre patrimoine immobilier excède 1 300 000 €.

Le barème, les seuils, le plafonnement de l’impôt et les règles en matière de foyers fiscaux ne changent pas par rapport à l’ISF ! En ce qui concerne votre résidence principale, l’abattement de 30 % est toujours maintenu.

Barème de l’impôt sur la fortune immobilière

Fraction du patrimoine

Exemple : Pour un patrimoine immobilier de 4 000 000 €, le montant de l’IFI serait de 25 690 €.

Concrètement, qu’est-ce qui change ?

La date limite du 15 juin est supprimée !

 

Pour l’ISF, votre déclaration devait être déposée en même temps que votre déclaration d’impôt sur le revenu si votre patrimoine imposable était inférieur à 2 570 000 €. Dans le cas contraire, une déclaration spécifique était prévue.

Pour l’IFI, quel que soit le montant de votre patrimoine imposable, l’établissement de la déclaration aura lieu en même temps que votre déclaration de revenus.

Attention : le paiement de votre IFI se fera après réception d’un avis d’imposition édité par votre service des impôts !

 

Date limite pour déposer vos déclarations :

 

Les biens à déclarer

 

Désormais, à l’IFI, seul le patrimoine immobilier détenu en France ou à l’étranger est pris en compte. Les immeubles (maisons, appartements, terrains, dépendances…), les droits immobiliers (usufruit, droit d’usage ou d’habitation), et les parts ou actions de sociétés que vous possédez directement ou indirectement sont soumis à l’IFI.

Les actifs financiers et les biens meubles ne sont pas pris en compte dans le cadre de l’IFI et ne sont donc plus imposables.

Les biens immobiliers, dès lors qu’ils sont affectés à une activité professionnelle, sont normalement exonérés.

 

FOCUS LOCATION MEUBLEE

Lorsque le loueur exerce en direct, les biens immobiliers affectés à cette activité peuvent être exonérés d’IFI à trois conditions :

  • Il encaisse des recettes locatives brutes supérieures à 23 000 € dans l’année ;
  • Il déclare des revenus nets (BIC) issus de cette activité supérieurs à 50 % de ses revenus professionnels ;
  • Il s’agit de son activité professionnelle principale.

Pour plus d’informations sur les conditions d’exonération, nous vous invitons à nous consulter.

 

Le passif à déclarer

Pour calculer le montant de votre patrimoine imposable, vous devez déduire les dettes en lien avec des biens soumis à l’IFI. Ainsi, une dette qui ne serait pas liée à un bien imposable ne pourrait pas être admise en déduction. Les dettes à prendre en compte sont celles existantes au 1er janvier de l’année de l’imposition.

 

Dettes déductibles

Les dépenses liées à l’acquisition

Les emprunts souscrits pour acquérir des immeubles, des droits immobiliers, ou des titres de sociétés détenant des biens immobiliers

Dépenses liées à des travaux

Les dépenses d’amélioration, de construction et d’agrandissement

Les impôts

La taxe foncière, la taxe sur les locaux vacants, la taxe sur les bureaux en Ile de France (mais pas la taxe d’habitation !)

 

Et le crédit « in fine » ?

Avec un crédit « in fine » l’emprunteur ne paie, tous les mois, que des intérêts. Le capital emprunté sera remboursé, en une seule fois, au terme du prêt. Ainsi, à l’ISF, le montant déductible correspondait, pendant toute la durée de l’emprunt, au montant du capital emprunté.

Avec l’IFI, le montant déductible sera « calqué » sur celui des crédits amortissables.

Exemple : Pour un crédit in fine de 100 000 € sur 10 ans

 

Les particularités

 

Assurances-vie et contrats de capitalisation

La valeur de ces contrats ne devrait pas, en principe, être prise en compte pour l’IFI car il s’agit d’actifs financiers. Toutefois, lorsque le contrat intègre des « supports » immobiliers, cette partie du contrat devra être déclarée.

Usufruitiers et nus-propriétaires

En principe, seul l’usufruitier est redevable de l’impôt, sur la valeur en pleine propriété du bien. C’est notamment le cas lorsque le démembrement résulte d’une donation.

Cependant, il existe parfois une imposition séparée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, lorsque l’usufruit résulte d’une succession. Si vous avez recueilli l’usufruit de biens immobiliers dans une succession en raison d’une donation au dernier vivant ou d’une réversion d’usufruit, l’IFI sera entièrement supporté par l’usufruitier. En revanche, si l’usufruit a été recueilli par l’option du conjoint survivant pour ses droits légaux (sans donation entre époux), la taxation sera répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

 

Valorisation des sociétés

Les titres de sociétés sont imposables proportionnellement à la valeur des biens immobiliers de la société par rapport à son actif total.

 

Comptes courants d’associés

Les comptes courants d’associés dans une SCI sont des dettes et ne sont pas imposables à l’IFI. En revanche, ils ne sont pas toujours pris en compte pour calculer la valeur des titres de la société.


*
Le compte courant d’associé est un prêt accordé par l’associé à la société.

**Le foyer fiscal comprend le redevable, conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire, enfants mineurs pour lesquels ils ont l’administration légale des biens. Le cercle familial correspond aux ascendants, enfants majeurs et enfants mineurs pour lesquels ils n’ont pas l’administration légale des biens, frères et sœurs.

***Déductible à 100 % si l’objectif principal n’est pas fiscal.  En cas d’apport par le cercle familial, déductible à 100 % lorsque les conditions de prêt sont normales.

 

Comment optimiser l’IFI ?

 Les réductions d’impôts

 

Pour réduire le montant de votre IFI, vous pouvez bénéficier de réductions d’impôt mais elles sont aujourd’hui limitées.

Il est possible de réaliser des dons au profit  d’établissements de recherche ou d’enseignement supérieur ou d’enseignement artistique, public ou privé, d’intérêt général, à but non lucratif, des fondations reconnues d’utilité publique. Ces dons permettent une réduction d’impôt égale à 75 % du montant du versement, dans la limite de 50 000 €.

 

Pour réduire votre IFI 2018, il reste peu de temps, mais ce n’est pas trop tard !

En effet, pour 2018, les dons pris en compte sont ceux réalisés entre le dépôt de la déclaration d’impôt sur le revenu 2016 (en mai ou juin 2017 selon votre domiciliation) et le dépôt de votre prochaine déclaration d’impôt (en mai ou juin 2018 pour les revenus 2017 selon votre domiciliation).

Notez que la réduction d’impôt au titre des souscriptions au capital de PME a été supprimée en même temps que l’ISF. Toutefois, si vous avez réalisé des investissements avant le 31 décembre 2017, il est possible d’imputer ce montant sur votre IFI 2018.

Votre investissement doit avoir été réalisé entre la date limite du dépôt de votre déclaration de revenus 2016 et le 31 décembre 2017. Le montant de la réduction est égal à 50 % du montant investi. La réduction ne peut excéder 45 000 € en cas de souscription de parts de PME et 18 000 € en cas de souscription de parts de fonds d’investissement.

 

Attention : les versements en vue d’une réduction d’impôt pour l’IFI ne peuvent pas, cumulativement, permettre une réduction au titre de l’impôt sur le revenu.

 

Et le pacte Dutreil ISF dans tout cela ?

 

Si vous aviez conclu un pacte Dutreil permettant une exonération à concurrence des trois quarts de la valeur de vos titres, ce pacte devient inopérant pour l’IFI. En revanche, il est important de maintenir en place les pactes déjà en cours, jusqu’au terme, pour éviter une remise en cause de l’avantage ISF pour les années précédentes.

 

Conclusion : L’IFI présente de grandes similitudes avec l’ISF : le barème, le seuil d’imposition, le mécanisme de plafonnement restent les mêmes. Cependant, des différences importantes existent : le cas particulier du démembrement pour le conjoint survivant, la limitation des passifs déductibles, le cas particulier des contrats d’assurance-vie etc. L’analyse de votre patrimoine immobilier est primordiale pour  mesurer toutes les subtilités de ce nouvel impôt. Aussi, nous nous tenons à votre entière disposition pour vous accompagner dans cette démarche.

 

Source : www.Fidroit.fr

Newsletter 140 : Professions libérales, l’URSSAF vous explique vos cotisations

L’URSSAF vient de mettre en ligne un récapitulatif sur la régularisation des cotisations obligatoires pour les professions libérales.

Depuis le 5 avril 2018, les travailleurs indépendants doivent déclarer leurs revenus en remplissant la Déclaration sociale des indépendants (DSI) sur net-entreprises.fr ou, lorsque les revenus 2016 sont inférieurs à 3 974 €, en complétant l’imprimé « déclaration sociale des Indépendants revenus 2017 », adressé début avril 2018.

2 appels : régularisation 2017 et recalcul des cotisations provisionnelles 2018

 

Suite à la déclaration des revenus 2017, deux calculs seront effectués et les professionnels recevront 2 documents :

  • La régularisation définitive, ou notification des cotisations 2017 de la part de l’URSSAF, concernant les Allocations familiales, la CSG et la CRDS
  • La régularisation ou avis d’appel rectificatif de la part du centre de recouvrement des cotisations maladie antérieures à 2018, indiquant le montant de la régularisation définitive de la cotisation maladie 2017

En effet, jusqu’en 2017, la cotisation maladie obligatoire des professions libérales était recouvrée par leur organisme conventionné pour la gestion des prestations maladie.

À compter du 1er janvier 2018, l’URSSAF est chargée également du recouvrement de cette cotisation maladie.

Aussi, elle détaille les cas de figure pouvant se présenter sur cette période charnière :

  • S’il y a une régularisation de cotisations à payer, elle doit être adressée à l’URSSAF et/ou au centre de recouvrement, selon qu’elle soit mentionnée sur la notification URSSAF ou l’appel rectificatif du centre de recouvrement antérieur à 2018
  • S’il y a un trop perçu, il sera remboursé, de façon distincte, par l’URSSAF et/ou par le Centre de paiement, selon la notification ou l’appel de rectification sur lequel il apparaît

Centres de recouvrement

 

Jusqu’au 31 décembre 2017, L’indépendant cotisait pour la maladie auprès de :

Son centre de recouvrement des cotisations maladie antérieures au 1erjanvier 2018 est :

Harmonie Mutuelle
Mutest
Les mutuelles du soleil
La RAM Province
Centre de recouvrement Pays de la Loire
La RAM Ile-de-France
La RAM Antilles Guyanne
La RAM Réunion
Centre de recouvrement Centre-Val de Loire

Source: https://www.previssima.fr